コロナ禍中、最も繁盛したREITは物流リートでした。米国REITでもJ-REITでもシンガポールREITでも同様です。ここ5年ほどでJ-REITでも三井不動産や三菱地所などの物流リートIPOが相次いだのが象徴的です。その反動もあり、アフターコロナになってからは低迷が続いています。この低迷からどのように挽回していくのか、世界最大の物流REITであるプロロジスの戦略を参考に見ていきたいと思います。*ちなみにプロロジスはJ-REIT最大の物流リートである日本プロロジスリート投資法人のスポンサーでもあります。
It has also taking great pains to understand its customers’ needs. In 2019, it launched Prologis Essentials, which offers occupiers of its space everything from sophisticated racking systems and electric forklifts to energy solutions, including solar, storage and electric-vehicle charging.
Chief financial officer Tim Arndt says Prologis is highly attuned to its customers’ needs and Prologis Essentials “is the only platform of its kind with the end-to-end solutions today’s logistics customers need”.
倉庫という単なるスペース貸しではなく、倉庫管理プロセス全体(End to End)でのソリューションをプラットフォームとして提供することで活路を見出そうとしています。このソリューションには倉庫スペースの最適化だけではなく、電動フォークリフトや太陽光発電システム、EVチャージなどのエネルギー効率化のソリューションも含んでおり、コスト管理やESGの観点からも競争力のあるものにしようという戦略が見て取れます。
Our strategy addresses our customers’ most critical pain points in the supply chain, transportation, building digitisation and infrastructure, energy and sustainability, workforce, and real estate/construction,
In recent years, Prologis has had to deal with the impacts of COVID-19 on its business. “Not only did consumer behaviour accelerate the already growing e-commerce segment, but breakdowns in the supply chain also moved customers to pivot from a just-in-time approach to their inventories to a just-in-case approach,” says Arndt. “Both of these trends drove unprecedented demand for warehouse space.”
“The vast amount of data generated by our 1bn sqft portfolio allows us to generate proprietary forward-looking views of demand and pricing, which has been an important tool in driving rent growth and would be equally powerful in a downturn to protect margins. Right now, logistics market conditions are still defined by historic low vacancy, constraints on new deliveries, and pent-up demand – suggesting we have a sizable runway of growth.”
今のインフレが供給サイドによるコストプッシュインフレであることからわかるように、サプライチェーンの管理が課題となっている企業は多いです。コロナ以降、eコマースの爆発的な拡大により物流倉庫需要を押し上げてきた一方、eコマース以外の既存ビジネスのサプライチェーンが毀損されてきました。Just-in-Time方式で行われてきた在庫管理はJust-in-Case方式へとシフトしてきています。今後はここの改善に向けて膨らんでいる需要を取り込んでいくことで、さらなる拡大を狙っています。今まで蓄積してきた膨大な倉庫管理のデータでより最適な需要予測や価格設定を行っていくことで利益マージンの改善も目論んでいます。
The company plans to conduct carbon-neutral operations and construction by 2025 and to get to net zero without reliance on carbon offsets in its Scope 1 and 2 emissions by 2030, and net zero in the entire value chain by 2040.
昨今のESGブームにも配慮し、2025-2040年で段階的に脱炭素の目標設定も行っています。
Another positive sign came in the second quarter, where the rents have increased and expanded our lease mark-to-market to nearly 56%, translating to over US$2bn of embedded annual net operating income [NOI] as these leases roll. Applying this mark-to-market to our lease expiration schedule will show that net effective same-store NOI growth through 2025 should exceed 8% without further increases in market rent – an incredible amount of built-in organic growth and resiliency in our earnings.
直近の四半期も業績は好調で、この好業績は2025年まで年8%を超える成長率を維持していけるような外部環境であることが明示されています。今のインフレ環境が継続した場合は賃料も上がっていくため、この数値をさらに上回る成長率となってきそうです。
Amazonの倉庫リース開始のニュースなど、激戦となってきている米国物流倉庫業界ですが、今後の動きに要注目です。
米アマゾン･ドット･コムは新型コロナウイルスのパンデミック（世界的大流行）期に急増したオンライン通販が鈍化する中で倉庫能力が過剰になったことから、少なくとも1000万平方フィート（約92万9000平方メートル）のスペースの転貸しを目指しており、地主との賃貸契約打ち切りによりさらに多くのスペースを明け渡す可能性がある。
アマゾンはプロロジスを含む既存の地主とのリース終了を交渉する可能性もある。転貸しを目指す1000万平方フィートは、大型のフルフィルメントセンター約12施設分、パンデミック期に追加した面積の約５％に相当する。需要が再び急増した場合も想定し、余剰スペースを圧縮し過ぎないよう配慮しているサインと受け止められる。
シンガポールやアジアの物流倉庫業界ではAmazonの影響はないため、今後も物流倉庫需要は堅調に推移すると見られています。シンガポールREIT最大の物流リートであるMapletree Logisticsはアメリカでの倉庫物件は保持せず、全てアジア圏+オーストラリアであるため、今後も安定した業績が見込めます。中規模REITで物流施設に力を入れているESR-LOGOS REITもシンガポール&オーストラリアを主戦場としているため、堅調な需要を予測しているとのコメントがありました。
シンガポールREITで最大の物流リートであるMapletree Logisticsの記事はこちら。
