Jリート株価が下落している理由

J REIT含め不動産に詳しい中山氏が、このところ不調のJ REITについて解説をしています。15分程度の動画で、現在のREIT指数が下落している理由が簡潔にまとめられています。9月以降のREIT指数の下落はJ REITだけでなく、米国REITやシンガポールREITも同様に暴落しており、ここで述べられている内容に共通していることが多いです。

動画では大きく4つのポイントをリストしています。

  1. 利回りに魅力がない
    1. 米国2年債4.5%,米国REIT4.1%, 日本ビルファンド3.6%
    2. 上記の通り、米国債に比べ利回りの観点から魅力がない。
    3. 10月17日時点の米国10年債と米国REITのスプレッドは0.1%。2年前は2%あった。リスクプレミアムが低く、REITに投資するメリットがない。
  2. 円安進行
    1. 海外投資家の保有J REITがドルベースで目減り→売却
    2. 時価総額の大きいREITほど機関投資家・海外投資家から売られている。規模の小さいリートは下落幅小さい。
  3. ○○ショックへの備え
    1. クレディ・スイス、イギリス国債危機、韓国の不動産危機など
    2. 上記を警戒した自国への資金引き上げが起き、株価下落。
    3. 中山氏はこのような危機が起きる可能性は低いと予想している。
  4. 買い時を待て
    1. 良い銘柄ほど安く買えるチャンス到来
      1. 大型優良リートほど売られているため、日本ビルファンドやジャパンリアルエステイト、プロロジスなどに投資妙味あり。
    2. 買い時は米国利上げペースが鈍化する12-2月頃。

 

特に大型リートほど売られているという点はシンガポールREITでも同様で、REITインデックスに組み入れられている銘柄ほど機関投資家による売却の影響を受けており、割安となっています。買い時になる米国利上げペース鈍化については昨日のNickのリーク記事が出ており、その時期が近づいている可能性があります。11/2-3に実施される次回のFOMCに注目しましょう。

以前紹介した中山さんの動画。こちらも勉強になります。