不動産投資信託（REIT）は、投資家にとって収益性の高い選択肢として長らく支持を受けてきました。しかし、2022年以降、高金利環境におけるREITの運営は新たな課題を投げかけています。シンガポールのREIT投資フォーラムで、REIT専門家たちが高い金利がもたらす影響とREIT投資の将来について議論しました。
高金利の新しい現実
連邦準備制度（Fed）が金利を急上昇させたことは、REIT業界に大きな変革をもたらしました。金利が過去最高まで上昇し、REITのマネージャーと投資家の両方にとってユーティリティコストや利息コストなどのコストが懸念事項となりました。高い金利がREITにもたらす主な影響には、次の3つの要因があります。
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配当の減少：賃料の成長が金利の上昇ペースを上回らない限り、REITの分配額（DPU）は減少する可能性があります。
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評価の影響：高い金利は評価にも影響を与え、純資産価値に悪影響を及ぼす可能性があります。
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集計レバレッジの上昇：評価が下落すると、REITの集計レバレッジは上昇する可能性があります。
高い金利環境に対処するために、多くのREITは資本を調達し、低地租の古い物件を売却し、ギアリングを低く保つことを選択しています。これにより、REITは将来の金利上昇に備えることができます。
REITと金利スプレッド
REITの利回りとシンガポール政府証券の10年利回り（無リスク金利）との利回りスプレッドは、高金利環境下で特に注目されました。利回りスプレッドは、金利が上昇すると拡大する傾向があります。このスプレッドは、REITがリスクフリーレートよりもリスキーであるため、リスクを補償するために高い利回りを提供しなければならないという事実に起因しています。
ただし、シンガポールでは供給が厳格に管理され、市場の流動性が異なるため、利回りスプレッドが狭いことがあります。また、米国のREITに比べて高い利回りスプレッドを持つREITも存在します。
米国オフィス市場の課題
さらに、シンガポールと米国のオフィス市場の違いも議論されました。シンガポールでは、オフィス市場が安定しており、オフィス労働者の復帰率が高いことが特徴です。また、シンガポールは急成長地域へのゲートウェイとしての役割を果たしており、オフィスの空室率は低いと報告されています。
一方、米国のオフィス市場は地理的に広範で、パンデミックの影響でテナントは縮小しており、空室率が高まっています。高金利環境下で、オフィスのアップデートにかかるコストが増加しており、問題が複雑化しています。
米国オフィスREITは、スポンサーの支援が重要であることも指摘されました。米国のオフィスアセットを持つS-REITは、スポンサーの支援が限られており、これがREITの支持に影響を与えています。スポンサーはREITに資産パイプライン、財務サポート、資産管理の支援を提供し、REITが国際市場で活動する際にサポートを提供します。
REIT投資の未来
高い金利環境下でのREIT投資は課題が山積していますが、マネージャーと専門家は対処策を模索し、市場への洞察を提供しています。投資家は、REITの資産、スポンサーのサポート、金利環境、および市場の流動性を継続的に評価する必要があります。
高金利環境下でのREIT投資に関しては、リスクとリターンのバランスを考慮しながら、長期的な視野でポートフォリオを管理することが鍵となります。将来の金利上昇や市場の変動に備え、投資家は戦略的なアプローチを採用する必要があります。
高金利環境下でのREIT投資は新たな課題を提供していますが、適切な戦略と洞察を備えた投資家にとっては引き続き魅力的な選択肢となります。投資家は市場の変化に適応し、リスクを最小限に抑えながらリターンを最大化する方法を模索するでしょう。
