REIT投資についての基礎編セミナーの動画がピクテのYoutubeチャンネルでアップされています。これからREIT投資を初めてみたいという方や、基礎的な内容を復習したいという中級者にとっても良いセミナーとなっています。J-REIT, 米国REIT,そしてシンガポールREITと国を問わずREIT投資自体の基本がわかります。
前編はREITとは？という観点で
- REIT投資の仕組み
- リターンと分配金:
- REITはレバレッジがかかっているため、不動産価格の変動以上にREIT価格は変動する
- 利回りとリターンの関係 キャップレートによる不動産の理論価格
- キャップレート=国債利回り＋リスクプレミアム
上記の項目を解説してくれています。
レバレッジの部分は特に重要であるため、スライドを抜粋させて頂きますが、こちらの図を見ると、レバレッジ2倍の場合、不動産価格が20%上昇すると、REIT価格は40%上昇することになります。
前編の基礎を抑えて上で、今のインフレ環境がどのようにREIT投資に影響するかという観点での理解が深まります。
- 金利変化とREIT理論価格の関係
- 金利が上昇すると、以下理由によりREIT理論価格は下落する。
- ①支払い利息増加→純利益の減少
- ②キャップレートの上昇 →保有不動産価値の下落
- 金利が下落すると、上記の逆でREIT理論価格が上昇する
- 金利が上昇すると、以下理由によりREIT理論価格は下落する。
- 流動性リスク
- 実物不動産と異なり、流動性が高いと換金したい時に換金しやすい。
- 株式市場に比べてREIT市場は市場規模(時価総額や売買金額)が小さいため、株式よりも流動性リスクがある。そのためボラティリティ(価格変動)が高くなる。
セミナーでは具体的な数値やチャートを参照しながら解説してくれていますので、ぜひ元動画もチェックしてみてください。
