ゼネコン大手は不動産を収益源とすべくREITや物件開発を強化しているようです。
大手ゼネコンの不動産開発投資の稼ぐ力が向上している。清水建設がこのほど、私募不動産投資信託（REIT）を組成したほか、鹿島は銀座などでの高級物件開発に乗り出した。長期化する資材高などで主力の建設事業の収益悪化が鮮明になる中、粗利益率で2割を超える非建設事業を拡大。安定した利益成長を目指せる体質づくりを進める。
- 清水建設
- オフィスや物流倉庫施設など4件の物件をREITに組み込んだ。運用額は370億円で数年以内に1000億円を目指す。
- 非建設事業の売上総利益(粗利益)は中期計画の500億円を突破し、すでに前期で584億円に達している
- 鹿島
- 18年に大手ゼネコンで初めて単独で私募REITを組成。運用規模は700億円で早期に1000億円を目指す。
- 24年3月までの3年間で不動産開発に4500億円を当時、米国の物流倉庫開発や英デベロッパーからの銀座の高級テナント取得など高級不動産分野に参入。
- 非建設の粗利益は693億円と4社で最大
- 大成建設
- 24年3月期での私募REIT組成を目指し、資産運用会社を設立。
大林組を含めた大手4社の非建設事業の粗利益率は24%と5年前の19%強から上昇し、建設事業の粗利益率9％弱を大きく上回っている。建設事業での収益力が弱まっている背景として①東京五輪特需の終息②鉄骨やセメントなど資材高 の2点が挙げられます。洋上風力などの再生エネルギーやインフラ運営で事業の安定成長を模索しているがまだ収益貢献には至っていない状況です。
そこで各社が掲げるのが、不動産開発を第３の収益源に育てようという試みだ。単なる受注支援にとどめず、自社開発したオフィスビルやホテル、物流施設を長期保有することで安定的な賃貸収益を得る「不動産大手に近い動き方」（同）だ。早期に売却する例もあったが、存在感を高めているのが私募ＲＥＩＴ。先行する鹿島に続き、清水建設や大成建設も２０２３年の組成を計画している。
私募ＲＥＩＴを立ち上げることで“出口”を確保できるだけでなく、売却益を含めて回収した資金を次の不動産開発に充てることが可能になる。不動産の長期保有で生じる各種リスクも軽減できる。「我々の本業はモノづくり。不動産開発は本業を補完するという位置付けは変わらない」（大手幹部）と強調するゼネコン各社にとっても、有効な手段であるといえそうだ。
デベロッパーとの競合懸念については、「競合するつもりもないし、そのリソースもない。」とのコメント。
バッジャー氏がジェフリー・アサートン、エイドリアン・エドワーズ、スティーブン・ハーゲット各氏と共同運用する2900億円規模のジャパン・コアアルファ・ファンドの主な保有銘柄はパナソニックホールディングス、三井住友フィナンシャルグループ、三菱地所など。シティワイヤーによると、先月まで１年間の日本株ファンドマネジャーのランキングで、４氏は首位となっている。
邦銀はこの10年にわたり、金利が上昇しない前提で基礎的な収益性を向上させており、最終的に金融政策が正常化されればビジネスを後押しするとバッジャー氏は予測。
しかし、正常化といっても、日本の金利が突然「５－６％の水準」になるわけではなく、緩やかに上昇するだけだとして、同氏のチームは不動産株を「押し目買い」していると語った。
不動産セクターへの打撃の可能性は織り込み済みとの見方は、ゴールドマン・サックス・グループも同じだ。同社のアナリストは先月のリポートで、「将来に起こりうる利上げによる負の影響は避けられない」ものの、その一部は既に織り込まれていると指摘していた。
海外ファンドマネージャーも日本の不動産株の復活を想定したポジションをとっているというニュースも出ており、ひとたびYCC解除で突発的に不動産株やJ-REITが下落した際には買い向かってある程度のポジションを構築するチャンスとなってきそうです。
