米国CPI発表後、マーケットは下落基調を強めていますが、そのような環境禍の中、Elite Commercial REITに注目が集まっています。なぜこのREITに注目があたっているのか？それは抜群の高い安定性にあります。
イギリスに特化したElite Commercial REITはテナントの大半(99%以上)が政府系ということもあり、安定的な賃料収入を遅延なく得ることができる点が最大の強みになっています。物件の稼働率も98%超えと良好です。
Shaldine Wang, CEO of the REIT manager, says: “Although the recent pandemic sees an increased popularity for hybrid working, the REIT’s buildings are not typical commercial offices — the assets are used as centres to provide social benefits and support to the local communities, such as helping the unemployed get back into the workforce. Hence, the need for such centres increases in times of economic uncertainty.”
カテゴリーとしてはオフィスリートに位置づけられますが、実質ローカルコミュニティを支える社会的な場所としてユニークなポジショニングを取れているリートといえます。
As assets, liabilities and distributions are denominated in British pounds, the REIT is naturally hedged against forex fluctuations, adds management. “With about 63% of interest rate exposure fixed, Elite Commercial REIT is also largely insulated from interest rate hikes.”
Additionally, the REIT’s properties have inflation-linked rental escalation clauses built into a majority of the leases, presenting potential upside from April 2023. The rental uplift is pegged to the UK Consumer Price Index (CPI), subject to an annual minimum increase of 1.0% and maximum of 5.0% on an annual compounding basis from April 1, 2018, to March 31, 2023.
イギリスポンドも世界のトレンド通り金利上昇局面にありますが、借入金の63%を固定金利にすることでヘッジしています。さらにイギリスは最新のCPIでYoY+10％近くの高インフレとなっていますが、インフレに対応した賃上げも実施できる契約となっておりインフレ対策も万全です。
Through extensive negotiations, the REIT’s manager has removed lease break options from 109 of the leases of properties occupied by the DWP and MOD.
The other lease terms remain intact, and the leases continue to enjoy the upside from the in-built inflation-linked rental escalation expected to start on April 1, 2023.
Following the removal of lease break options, about 87.5% of the total REIT portfolio’s annualised gross rental income as at June 30 is secured up to March 2028.
唯一の懸念としては政府系テナントとの解約リスクですが、その点についてもリース解約オプションを無くしたことで、2028年3月までの長期契約を担保すると共に、2023年4月からのインフレに連動した賃料値上げ実施と合わせて懸念を一蹴しています。
バリエーションの観点からも、9/9時点で価格0.58GBP PBR0.94と割安、配当利回りは8.4%と魅力的な水準です。CGS-CIMBのアナリストはターゲットpriceを0.76GBP, DBSのアナリストは0.70 GBPを挙げており、マーケット状況が改善されれば20%以上のアップサイドポテンシャルを秘めています。先日紹介したUS Office REITもそうですが、シンガポールREITは割安に放置されている銘柄が多々あります。シーズナリティ的にマーケットが下がりやすい9月10月のタイミングで買い始めてよい銘柄の1つであると言えるでしょう。
過去記事の銘柄分析はこちら。
REIT Synposium参加時のコメントは下記記事で紹介しています。
US Office割安銘柄についての記事はこちら
