シンガポールREIT関連で最大のREITイベント "REITs SYMPOSIUM 2022" が実施されました。今年は会場とオンラインのハイブリッド形式です。
Interview/Presentationセッションに参加した企業は14社。最大手のCapitaLand系列のREITを中心に幅広いセクターのREIT CEOが参加しました。Live Chatセッションで各REITマネージャーへ直接質問できるセッションやアナリストが参加するパネルディスカッションなど盛りだくさんの内容でした。イベントのレビューを3回に分けてまとめていきます。①イベントの様子・REITs Outlookなど全体感 ②シンガポール国内ポートフォリオをメインとしたREITsセッション ③シンガポール国外をメインポートフォリオとしたREITsセッション。
今回は第1回目ということで、「①イベントの様子・REITs Outlookなど全体感」についてお伝えします。
<イベントの様子>
会場はSuntecのExhibition Hall。シンガポール中心部エリアにあり、アクセスしやすいカンファレンスセンターです。大型イベントも多く開催されています。*ちなみに今回出展はしていませんでしたが、Suntec REITが保有している物件になります。
<プログラム>
Singapore REITs Symposium 2022
参加企業(講演順): United Hampshire US REIT, Cromwell European REIT, Ascendas India Trust, Sabana Indusrial REIT, CapitaLand Integrated Commercial Trust, Keppel Capital, Ascendas REIT, BHG Retail REIT, CSOP AM, Elite Commercial Trust, CapitaLand China Trust, First REIT, Ascott Residence Trust, ESR-LOGOS REIT, パネルディスカッション(REITs Outlook& Trend)
基本的にはCEOへのInterviewセッションがメインで、プレゼンテーションの形でスライド発表を行ったのは、Keppel CapitalとBHG Retail REITの2社のみでした。Interview形式では、現状のマーケット環境や今後の戦略についてCEOの生の声を聞ける貴重な機会です。
<REITs Outlookと全体の所感>
全体を通して、インフレや米国金利引き上げについてどのような見通しを持っているか？海外投資も含めた成長戦略は？シンガポールREITの多くは海外にも保有物件を持っているので、海外通貨に対するFXヘッジをどのように取っているか？などが多い質問でした。
コロナ以降好調であったIndustrial REITに対するニーズが多いのか、セッションはやや多め。どのIndustrial REITもLogistics(物流施設)を推していたが、Amazonが倉庫余剰投資により貸出しを実施するというNewsが最近出ている通り、かなりピークアウト感があるなというように感じました。一方、シンガポールは国策として半導体関連に力を入れているため、半導体関連施設などに係るビジネスパークなどは引き続き堅調なトレンドになっていきそうな印象でした。
興味を持ったやりとりとしては、金利引き上げに伴って不動産マーケットが悪化し不動産価格が下落となった場合の対応について、Ascendas REITのCEOは「不動産価格が下落した場合は良質な物件を割安で購入できる好機。Ascendas は信用力もあり、High Qualityな物件を要している。」とコメントし、さすが最大手のREITだなと余裕を感じさせる一幕でした。
パネルディスカッション(REITs Outlook & Trend)：
REITの長期的なパフォーマンスの安定性についてのコメントが多かったです。「リセッションやChinaショックなどマーケットが下げる場面は多々あったが長期視点では全て乗り越えてきており、長い目線で見て保持するのがよい。最近のようなボラティリティの高いベアマーケットになると短期目線になりがちになってしまう。」「ドルコスト平均法なども長期投資に有用。」「インフレ・利上げ環境下では債券よりREITが強い。」「US,SG REITのインフレ環境下でのパフォーマンスは相関度が高い。長期投資にあたってはポートフォリオallocationの配慮が重要。20%をREITなどバランスよく分散させるのが良い。」「シンガポールREITはファンダメンタルがしっかりしているので、DPUが伸びてくる。長期でみれば良いIncome投資となる。」「シンガポールREITの最近の傾向として、海外物件への投資が流行っている。変化の激しい国際情勢にも分散化されることでヘッジとなり、長期的な安定性という意味でプラスに働く。またESGへの投資や配慮について、どのシンガポールREITも力を入れている。政府の支援や施策も関係している。」
下記のインフレ時のパフォーマンスについて取り上げた記事の内容にも触れていました。
<CSOP Asset Managementのセッション>
REIT ETFを運用している。2021Novに立ち上げた比較的新しいETF。投資対象はLarge/Mid CapのREITに投資。現在の配当利回りは5.6%とシンガポールREIT指数と同等の利回り。なぜ今REIT ETFなのか？という質問に対しては、「シンガポールREITは undervalueになっている。高い利回りを出せる投資対象として魅力がある。」とのこと。このETFの特徴としては３つ。"①高いLiquidity, ②Large Mid 銘柄を最大でも1銘柄10%以下と分散, ③状況に応じたセクターローテーション." SG,HKでの投資経験10年以上の運用会社で実績もあり、分析チームの経験も豊富。実績に基づいた交渉力をレバレッジさせることで強みを発揮している。
https://csop.onlineminisite.com/sg/S-REIT/
シンガポールREITのパフォーマンスはシンガポールGDP成長に準拠している。今は投資するのに良い状況。とのコメントでした。
以上、①イベントの様子・REITs Outlookについてでした。次回は②シンガポール国内ポートフォリオをメインとしたREITsセッションについて取り上げたいと思います。
