シンガポール最大REITのCapitaLnad Integrated Commercial Trust がFY2022年度の年次報告書をリリースしました。
全部で280ページのボリュームですが、今後の投資戦略などが記載されている部分などをピックアップしてお伝えします。
<Summary>
CapitaLand Integrated Commercial Trust（CICT）は、シンガポールの不動産投資信託であり、商業不動産ポートフォリオを所有・運営しています。CICTの2022年度のアニュアルレポートによると、同社のGross Revenueは前年度比で10.5％増加し、S$1,441.7Mに達しました。これは、同社の主要資産であるシンガポールの商業不動産市場が強力な回復を見せたことによるものです。
CICTのポートフォリオには、シンガポールの主要商業地域にある複数のプロパティが含まれており、その中には高層ビルやショッピングモールなどが含まれています。同社は、2022年度にこれらの不動産に対する需要の強さと、ビジネスが回復し始めていることにより、入居率の向上とテナントの収益性の改善を見ました。
CICTは、2022年度に様々な戦略的な取り組みを行い、ポートフォリオを強化しました。例えば、同社はオンライン小売業者と提携して、ショッピングモール内にアウトレットストアを開設するなど、買い物客の多様なニーズに応えるために努力しています。さらに、同社は、エネルギー効率化に注力し、不動産ポートフォリオの環境持続可能性を向上させることにも取り組んでいます。
CICTのCEOであるTony Tan氏は、「2022年は、私たちにとって収益性の向上とポートフォリオの強化にとって重要な年でした。私たちは、テナントニーズを満たすために、ポートフォリオの多様化とオンラインとオフラインの小売りの融合に注力しています。同時に、私たちは不動産ポートフォリオの環境持続可能性を向上させ、社会的責任を果たすことにも取り組んでいます。2023年度には、引き続き収益性の向上に注力するとともに、新しい事業機会を探り、ポートフォリオのさらなる拡大に取り組む予定です。」と述べました。
<リスクと課題>
- COVID-19の影響：COVID-19の感染拡大が商業不動産市場に与える影響は大きく、同社の収益性に影響を与える可能性があります。特に、レストランや小売店のテナントの収益性に影響を与える可能性があります。
- 利上げの影響：利上げが予想される状況下で、同社の借入金に対する利息負担が増加する可能性があります。
- 競合他社の存在：同社は、他の商業不動産所有者と競合しています。同社が自社のポートフォリオを競合他社から差別化することが重要です。
- 不動産市場の変動：商業不動産市場は常に変動し、需要や市場価値に影響を与える要因は多岐にわたります。市場価値が減少することにより、同社の不動産ポートフォリオの価値が減少する可能性があります。
- 環境的リスク：環境的リスクや気候変動に対する対応が求められる中で、同社は、環境に配慮したビジネス運営を強化する必要があります。また、環境問題に対する規制が強化された場合、同社の事業に影響を与える可能性があります。
<リスクと課題への対策>
- テナントミックスの最適化：同社は、ポートフォリオ内のテナントミックスを最適化することにより、業績の安定化を目指しています。具体的には、ミックスの改善やテナントの収益性の向上に注力し、将来の収益性を高めることを目指しています。
- ポートフォリオの再編成：同社は、高収益性の不動産資産への投資を促進することで、収益性を向上させることを目指しています。これには、既存の不動産資産の改善や再開発、新しい不動産資産の取得、および既存の不動産資産からの撤退が含まれます。
- テクノロジーの活用：同社は、テクノロジーの活用により、ポートフォリオ管理やテナントとのやりとりの効率化を図ることを目指しています。具体的には、建物管理やデータ分析の自動化、テナントとの電子商取引の促進などが含まれます。
- 環境に配慮したビジネス運営：同社は、環境に配慮したビジネス運営を強化することにより、環境的リスクに対処することを目指しています。具体的には、エネルギー効率の改善や再生可能エネルギーの導入、廃棄物管理の改善などが含まれます。
<FY2022に実施したポートフォリオ強化の具体例>
- テナントミックスの最適化
- セントラルクラークキーのテナントミックスの改善: セントラルクラークキーは、主にオフィスビルで構成される商業施設です。同施設では、2022年に一部のテナントの契約を更新し、テナントミックスを改善しました。これにより、収益性の向上が見込まれています。
- 全国のショッピングモールでのテナントの収益性の向上: CICTは、全国のショッピングモールでテナントの収益性を向上させるための取り組みを行っています。具体的には、テナントの販売促進の支援や、新しいテナントの誘致、販売不振のテナントの交代などが含まれます。
- ポートフォリオの再編成
- Raffles City Singaporeの再開発: Raffles City Singaporeは、ショッピングモール、オフィス、レジデンス、ホテルなどからなる複合施設です。同施設では、2022年に再開発計画が実施され、建物の改修、テナントミックスの改善、および新しいテナントの誘致が行われました。
<財務面での健全強化策>
まず、CICTはキャッシュフロー管理を強化し、キャッシュフローの安定化に取り組んでいます。具体的には、キャッシュフロー予測の精度向上、契約内容の改善、および財務リスクマネジメントの強化を行っています。また、CICTは借入金の削減にも取り組んでいます。同社は、財務戦略の一環として、償還期日が短い借入金を再融資することで、借入金の削減を進めています。これにより、CICTは負債の構成を改善し、財務面での健全性を維持することができるようになっています。さらに、CICTは不動産ポートフォリオの最適化にも力を入れています。同社は、将来の収益性を見据えて、不動産ポートフォリオの再編成を行い、ポートフォリオの品質を向上させることで、収益の安定化を図っています。
<2023年の投資戦略>
- ポートフォリオの最適化：テナントミックスの改善や空室率の低減を目的に、既存物件の改修や再開発、新規物件の開発を進めます。また、市場環境の変化に柔軟に対応できるよう、適時なポートフォリオの再編成を行うことで、安定的な収益を確保することを目指します。
- テクノロジーの活用：データ分析やIoT技術の導入により、物件管理や顧客サービスの効率化を図り、コスト削減や付加価値の向上につなげます。
- ESGの取り組みの強化：環境、社会、ガバナンス（ESG）に配慮した投資・運営を推進することで、社会的責任を果たし、投資家からの信頼性向上につなげます。
- デジタルマーケティングの強化：オンラインマーケティングの強化により、顧客へのサービス提供の拡充や新たな収益源の創出を目指します。
- 財務面の改善：効率的なキャッシュフロー管理や借入金の削減、資金調達の最適化など、財務面の健全性を維持・向上することで、投資家からの信頼性向上を目指します。
これらの戦略を実行することで、CICTは収益性の向上やポートフォリオの拡大、ESGへの取り組みの強化、投資家からの信頼性向上を図り、長期的な成長を目指します。
ちなみに、今話題のChat GPTを使用して、試験的に今回の記事を作成してみました。英語資料をまとめるにあたってとても便利なので、ぜひ使ってみてください。
CICT anuual reportリンク先: Investor Relations: News
CapitaLand Integrated Commercial Trustの最新決算と銘柄分析の記事は以下のリンクから参照できます。
