【銘柄分析】ESR-LOGOS REIT :産業施設に特化した中堅REIT

<概要・特徴>

New Economy不動産に強いESRをスポンサーとする産業施設に特化したIndustrial REITで、シンガポールとオーストラリアに投資しています。2022年4月にESR REITとARA-LOGOS REITが合併してESR-LOGOS REITとなり、時価総額が全体12位まで拡大しています。(Industrial系REITでは5位。)。大型REITに比べて高い9%台の配当利回りが魅了の中堅REITとなっています。

2006年の上場以降、525M SGDから5.5 B SGDまで規模を拡大しています。小型リートの立ち位置から上位リートと戦える規模の中堅リートへと成長しています。

価格0.32 SGD 時価総額 2,143M SGD 配当利回り 9.4% (2022/10/25時点)

直近の2022Q3決算でも合併の効果で前年比で大きく成長しており、Gross RevenueはYoY+57.4%, NPIはYoY+59.2%となっています。

<ポートフォリオ>

シンガポールとオーストラリアの産業施設を主な投資先としており、シンガポール国内物件の比率が高く運用資産の約77%を占めています。近年は物流施設を強化しAUM比率を50%まで上げています。

また、オーストラリアのREITに投資するFund InvestmentがAUMの7.3%程度あります。

占有率はシンガポール90.4%、オーストラリア99.5%と共に地域平均水準を超えており、全体では92.4%となっています。(22Q2時点では全体で94.1%。QoQでは-1.7pt.)

契約更新時の賃料も値上がりしており、22Q3では+11.4%という良好な結果となっています。

物件規模拡大戦略としては、New Economy関連に重点を起き、物流施設とハイテク産業施設(データセンター、半導体関連など)への投資を拡大しています。直近でも下記、千葉にあるデータセンターを取得しました。

183M SGD(約178億円)規模で買収した千葉県にあるサクラ データセンターは2022/10/31に取得完了となります。こちらのDC稼働により配当額+2.9%増の効果があります。

 

<テナント・リース状況>

保有物件は複数テナントが入るマルチテナント物件が77%、シングルテナント専有のものが23%となっています。

借入金のうち固定金利は66.6%。平均金利は3.27%となっています。

借入金の返済年も上記分散されています。2023年は20%相当額の借り換えが発生するため、現在の高い金利がどのように影響するかは要注意です。

PBRや配当利回りは5年平均水準よりやや上となっています。

 

シンガポール国内比率が高く、為替リスク耐性のあるREITである点を下記記事で分析しています。