米国金利上昇はJリートにマイナス。資金調達に問題が出る銘柄も。

J REIT含め不動産に詳しい中山さんが金利上昇時のJリートについて解説をしています。15分程度の動画ですが、内容の濃い動画でした。

<米国金利上昇時のJリートのパフォーマンス>

4月にリリースされた日銀のレポート(FSR)では米金利1%上昇に伴いJリート指数は-2.5%程度の価格下落圧力がかかる。理由としてJリートは海外投資家の保有率が２割程度を占めるため、日本の金融・経済環境のみならず米金利動向の影響を受けやすい。今後も引き続き金利は上昇傾向のため、Jリートの価格にはマイナスの影響が出る。

<金融環境悪化による不穏な兆候銘柄>

大江戸温泉リート
- 借入環境悪化(ホテル系セクターの与信悪化、スポンサー問題。)により複数銀行からのリファイナンス(借り換え)を断られた。
- かろうじてメインバンク及び上位バンクから調達はできたものの、メインバンクが新規先へ一部債券譲渡などを行った。
- 上記の影響は大きく、今後もリファイナンスの度に同様の問題が上がる。(価格下落圧力となり、最悪倒産につながる。今回の件も一歩間違えば倒産。)
タカラレーベンリート
- 2021年8月期以降、親会社からの物件大量(30件以上)購入が相次いでいる。
- 物件大量購入にもかかわらず分配金は減少し続けている。(2020年8月と比較し、2023年8月期は15%以上減配。)
- 親会社の株価は好調にもかかわらず、REIT価格は大幅下落を続けている。
- このようなケースでは不動産市場に何かあるなと察知する必要がある。サブプライムローン金融危機の時も同様のことが起きた。
- *親会社が利益を出すために、子会社であるREITに物件売却を行ってる可能性もある。